2023年更新,上海公司买房、临港买房、离异单身买房!

房产知识
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2023-09-17
标签   上海买房

2023年更新了上海购房政策系列文章,本文整理了上海公司买房、临港买房、离异单身买房三种情况下的购房政策。

下面分别是图片版(前)和文字版(后)。

1、上海公司买房政策:

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2、上海临港买房政策:

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3、上海离婚买房政策:

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4、上海公司买房(文字版)

一、企业购房资格

(一)境内(不含港澳台地区)注册的公司购买商品住房需要满足的条件(购房时间以合同网签备案日期为准)。

1、企业近年缴税金额500万元(不含)以下的:

a:企业设立年限已满5年

b:企业在本市累计缴税款金额已达100万元人民币

c:企业职工人数10名及以上,且按照规定在该企业缴纳社保和公积金满5年。

2、企业近年缴纳税款金额500万(含)以上的,购房时不受上述企业设立年限和员工人数等条件限制。

注:目前上海市各区交易中心针对该规定所执行的操作口径仅限企业购买新建商品住房,购买存量商品房(二手房)暂无条件限制。

(二)境外注册的公司在沪不能购买商品房。

Tips:

1、企业购买的商品住房再次上市交易年限从“满3年”提高至“满5年”。

2、注册在境内的公司购买房屋类型和套数不受限制,注册在境外的公司不能在限购城市购买住宅,如果在限购城市有办事处,可以办事处的名义购买一套非住宅。

二、公司购房需缴纳税费

契税、印花税:无论是非住宅、普通住宅还是非普通住宅,只要以公司名义购房,均需按房款3%缴纳契税,不享受税率减半的优惠;另外还需缴纳0. 05%的印花税。

房产税:根据1986年10月开始实施的《中华人民共和国房产税暂行条例》,公司名下的房产,每年需缴纳房产税:每年房产原值x70%x1. 2%.

在具体操作过程中,不同地区对不同性质企业(如高新企业、扶贫单位等)可能会有三年内免征房产税优惠。

土地使用税:同时,还需要按照“建筑面积x30元/年/平方米”征收土地使用税。

Tips:如房产税、土地使用税未按时缴纳,需要按每日万分之五缴纳滞纳金。

三、公司售房需缴纳税费

增值税及附加按(不含税收入-不含税购置原价)x5. 6%征收

土地增值税根据1993年颁布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第七条规定:土地增值税实行四级超率累进税率

1、增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%.

2、增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%.

3、增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%.

4、增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%.

印花税按成交价格x0. 05%征收。

企业所得税目前一般按转让房产所得的净利润x25%征收。企业所得税一般按季预缴,年终汇算清缴。

四、公司购房的特殊性

1、公司产权的房屋可以通过股权转让方式进行转让,不需要经过交易中心,但是这种只是变更股权及实际控制人,最适合做这种交易的是公司名下无其他不动产以及资产,否则不现实。

2、公司产权的房屋要想变更为个人名下必须要通过买卖,从交易中心进行产权变更登记。

3、以公司名义购置的房地产作为公司资产,为所有公司股东共同共用,在处置资产时需要经过所有股东同意及授权或取得董事会决议方可处理。

上海临港买房(文字版)

一、实施范围

临港新片区产城融合区域。

二、定向优化人才购房准入条件

按照区域发展和产业导向,经新片区管委会认定,同时符合以下单位条件之一、个人条件之一以及工作年限条件的非本市户籍人才,按规定在沪缴纳职工社会保险或个人所得税满1年及以上、且在本市无住房的,在新片区限购1套住房,同时购房资格由居民家庭调整为个人。

2.1 单位条件

1、符合新片区产业发展导向,且工商注册地、生产经营地和税收户管地均在新片区的企业;

2、新片区重点支持引进或为新片区经济社会发展做出突出贡献的其他机构。

符合上述条件的单位实行清单管理,并定期更新。

2.2 个人条件

1、具有大学本科及以上学历或学士及以上学位;

2、具有中级及以上职称;

3、取得国家三级职业资格(高级工)及以上证书的高技能人才,工种与证书相符,且符合单位主导产业或行业;

4、近一年内在本市缴纳职工社会保险费基数等于本市上年度职工社会平均工资1倍;

5、居住证积分核定满120分。

2.3 工作年限条件

在新片区工作满6个月及以上,并与用人单位签订二年及以上劳动(聘用)合同(创业人才需提供股东证明和公司章程等)。

三、优先选房购房准入条件

符合购房条件、在新片区稳定就业且稳定居住的常住人口,可在新片区优先选房购房。

3.1 在清单内单位工作,符合个人条件之一,同时符合工作年限条件,按规定在沪缴纳职工社会保险或个人所得税,具有新片区购房资格的人才。

3.2 在清单内单位工作,同时符合工作年限条件,按规定在沪缴纳职工社会保险或个人所得税,具有本市购房资格的常住人口。

新建商品住房项目房源统一认购,以“人才优先,兼顾无房”为原则分批摇号选房。

四、其他规定(转让限制)

适用定向优化人才购房政策的非本市户籍人才,在沪缴纳职工社会保险或个人所得税已满1年的,所购新建商品住房自合同网签备案满7年后可转让;满2年的,6年后可转让;满3年未满5年的,5年后可转让。

适用优先选房购房政策的人才及常住人口,所购新建商品住房自合同网签备案满5年后可转让。同时适用定向优化人才购房政策和优先选房购房政策的非本市户籍人才,所购新建商品住房的转让限制以高年限为准。

例如:

1.某非本市户籍人才,在沪缴纳职工社会保险或个人所得税已满1年未满2年,使用《临港新片区人才住房政策认定函》(以下简称“认定函”)优先购买新建商品住房,所购住房自合同网签备案满7年后可转让。

2.某非本市户籍人才,在沪缴纳职工社会保险或个人所得税已满5年,如使用《认定函》优先购买新建商品住房,所购住房自合同网签备案满5年后可转让;如未使用《认定函》优先购买新建商品住房,根据该项目认购比是否触发积分确定是否限售5年。

3.某本市户籍人才,如使用《认定函》优先购买新建商品住房,所购住房自合同网签备案满5年后可转让;如未使用《认定函》优先购买新建商品住房,根据该项目认购比是否触发积分确定是否限售5年。

五、申办流程

(一)单位清单

新片区管委会根据新片区的产业发展导向及城市功能发展需求进行综合评定,制定《临港新片区人才住房政策单位清单》,按需组织更新。申请人可至新片区管委会官方网站查阅。

官网:https://www.lingang.gov.cn/

(二)认定方式

采用“单位注册、个人提交、管委会认定”的方式。

第一步:申报

1、申请人向企业提出申请《临港新片区人才住房政策认定函》。

2、企业登录临港新片区人才服务系统(以下简称“系统”),为申请人添加账号(身份证、手机号、姓名、职位)。

3、添加完成后,申请人用身份证号作为账号登录系统,完善个人基础信息。

4、点击进行自我校验,新增个人申请,完善信息选择申请类型后暂存。

5、申请人下载生成的《购房意见书》,确认无误后签字,公司盖章。

6、上传《购房意见书》及其它相关材料,点击提交。

第二步:审核

1、企业初审

企业相关负责人于系统内对申请人提交的《购房意见书》进行审核,确保信息齐全、准确、真实。企业审核,并给出复核结果。

2、窗口复审

申请人提交《购房意见书》、身份证等个人证件、学历学位证书等人才证明及劳动合同、社保证明等稳定就业证明扫描件至系统。窗口在系统中复核申请人提交的材料,依据相关条件,对符合条件的申请人进行初步分类,并将复核通过的申请人材料提交至管委会予以审核认定。

3、管委会认定

管委会对窗口复核通过的申请人材料进行审核认定,并对审核通过的申请人发放《临港新片区人才住房政策认定函》。

第三步:生成

经管委会认定后,申请人可于系统内自行下载《临港新片区人才住房政策认定函》打印供后续购房流程中提交。

六、申报材料

1、《购房意见书》;

2、申请人身份证、结婚证扫描件,外籍人才提供上海市海外人才居住证扫描件;

3、申请人最高学历、学位证书,学籍学历验证报告(可至学信网查询下载),专业技术职称资格证书,专业技术类职业资格证书,本市颁发的职业资格证书(外省市核发的,还需出示本市相关部门考核复评的证明材料),居住证及积分通知书,上述材料根据所符合的人才条件提交对应的材料扫描件;

4、申请人劳动(聘用)合同扫描件,以及事业单位在编在职人员证明材料;创业人才为清单内公司的法人或股东,如无劳动(聘用)合同,需提供公司营业执照、法人或股东证明和公司章程等;

5、申请人近一年内实际在沪缴纳个人所得税纳税清单或城镇社会保险证明等;

6、可证明满足“已在新片区工作满6个月及以上”的相关材料;

7、其它相关材料。

(注:以上材料均需要原件扫描件。)

上海离婚买房(文字版)

一、离婚买房的三种情况

1、夫妻离异时,其中一方分得二套房屋,现离婚证日期距今不满三年,另一方在婚后,现家庭名下无房(再婚配偶在结婚前的单身状态下有购房资格),那么,再婚家庭可以购买一套住房。

解析:A 与 B 离婚, A 获分 2 套住房, B 无住房, B 与 C ( C 单身无住房且有购房资质)再婚,则 BC 组成的家庭可购入1套。

2、上海户籍家庭,夫妻双方均为再婚,且双方原家庭均只有 1 套住房、离婚时又将原家庭住房分给了前配偶,那么,现家庭在没有住房的前提下可以购买 1 套。

解析:A 与 B 离婚,原家庭唯一住房分给了 A , C 和 O 离婚,原家庭唯一住房分给了 C , 现在 B 和 O 再婚, BO 组成的家庭可购入 1 套。

3、夫妻离异不满三年的,离异前家庭只有一套房产的,净身出户的一方可以购买一套房产。

解析:A 与 B 离婚,原家庭唯一住房分给了 A , B 净身出户;B 可购入 1 套。

注意点:

1、夫妻离异前已处理完毕且离婚协议未体现(以产证登记日期为准)的住宅不计入套数;

2、离异后现家庭及前任家庭新增住房,需计算在内;

3、离异时未出售/赠与房屋,离异后出售/赠与,仍计算在内;

4、其他政策保持不变(限购前和父母共有住房,提供关系证明可剔除,若离异需前任配合提供)

二、离婚情况初判限购情况

下面就离婚购房的几种情况来判断下离婚后三年内最新限购情况。

1、离婚前无房的:离婚后购房政策不变;

离婚前将名下房产全部出售的家庭视同离婚前无房,但下家产证时间需早于离婚证时间。

2、离婚前家庭名下1套房,离婚后房子判给一方的:

沪籍、并且未取得房产的一方:

未婚或重新组成家庭(沪籍非沪籍都可以),以家庭为单位限购1套;

非沪籍、并且未取得房产的一方:

A、未婚,限购;

B、与未婚情况下有购房资格的沪籍配偶再婚,以家庭为单位限购1套;

取得房产的一方:房产持有中

无论是沪籍还是非沪籍,都限购;

沪籍、取得房产的一方:离婚后出售

A、未婚,限购;

B、未婚或重新组成家庭(沪籍非沪籍都可以),都可以以家庭为单位限购1套;

非沪籍、取得房产的一方:离婚后出售

A、未婚,限购;

B、与未婚情况下有购房资格的沪籍配偶再婚,以家庭为单位限购1套;

3、离婚前家庭名下2套房的:

离婚前家庭名下2套房,离婚后判1人1套 或 判2套都归一方的,无论是房产持有中还是离婚后全部卖掉,都限购。

离婚后净身出户的一方(无论沪籍还是非沪籍)

A、未婚,限购;

B、与未婚情况下有购房资格的沪籍配偶再婚,以家庭为单位限购1套;

三、离异家庭买房10个常见问题解析

问题一:问沪籍人士A和沪籍人士B婚内两套上海房产,离婚后全归A,B又找了一个无房沪籍人士C结婚,婚后可以再买一套吗?

答:可以再买一套。

问题二问:沪籍人士A和沪籍人士B婚内两套上海房产,离婚后全归A,B又找了一个无房非沪籍人士C结婚,婚后可以再买一套吗?

答:不可以。

问题三问沪籍人士A和沪籍人士B婚内一套上海房产,离婚后全归A,B单身情况下还能买吗?

答可以再买一套。

问题四问沪籍人士A和沪籍人士B婚内一套上海房产,离婚后全归A,A再和沪籍无房人士C结婚,还能买吗?

答可以再买一套。

问题五问沪籍人士A和沪籍人士B婚内一套上海房产,离婚后全归A,A再和非沪籍无房人士C结婚,还能买吗?答不可以。

问题六问沪籍人士A和非沪籍人士B婚内两套上海房产,离婚后全归A,B再和沪籍无房人士C结婚,还能买吗?答可以再买一套。

问题七问沪籍人士A和非沪籍人士B婚内两套上海房产,离婚后全归A,B再和非沪籍无房人士C结婚,还能买吗?答不可以。

问题八问沪籍人士A和非沪籍人士B婚内一套上海房产,离婚后全归A,B再和非沪籍无房人士C结婚,还能买吗?答B和C只要有一方在购房前63个月内,在上海缴满60个月社保或个税,就可以买一套。

问题九问沪籍人士A和非沪籍人士B婚内一套上海房产,离婚后全归A,B再和沪籍无房人士C结婚,还能买吗?答可以再买一套。

问题十问沪籍人士A和沪籍人士B婚内两套上海房产,沪籍人士C和沪籍人士D婚内两套上海房产,分别离婚,AB的房产全归A,CD的房产全归C,无房的B和无房的D结婚还能买房?答不可以。