上海买房,300万,400万,500万预算,目前还能买哪里?

房产知识
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2023-09-30
标签   上海买房

以下为正文,全文共3700字,约10分钟

上海楼市,按照用户需求分类和总价段范围分类,主要分为如下 6 大类:

第一类;上车盘,300 万以下

第二类;刚需置业,300 万-500 万

第三类;刚需改善,500 万-800 万

第四类;中产改善,800 万-1200 万

第五类;高端改善,1200 万-2000 万

第六类;豪宅类,2000 万以上

各价格范围内的购房雷达图如下所示,可以看出,300-700 万的刚需置业和刚需改善的需求是最强烈的。

在上海,300-500 万的预算,属于刚需置业的需求,是我们大多数人购置的第一套房产。

方块我自己买的第一套房,就是 2013 年时候买的,总价 350 万的,然后一路从刚需到置换升级,一步一步这么走过来的。

作为过来人,我觉得自己还是挺懂大家想要什么的,短期几年内考虑尽快上车,长期考虑置换出手。

因为初始的时候,资产比较少,就需要先满足自住的需求,等家庭收入快速增长,就需要考虑未来置换的需求。

这样的话,需要关注的板块,就聚焦在居住体验、交通属性、增值保值上面。

从供应分布来看,预算 300-500 万,可以买的区域,大多都在近郊板块:宝山,闵行,青浦,嘉定,松江,浦东部分区域中。

以下这些板块,是方块主要推荐的,我们一起来看看。

顾村板块

顾村公园可能是近十年来涨价最猛的版块之一,2010 年时单价还在 1 万左右,现在已经攀升到了 4-5万,这与顾村板块本身的飞速发展是息息相关的。

【1】交通方面:顾村公园是地铁 7 号线沿线,距离静安寺站 45 分钟左右,如果住在顾村,上班在浦西核心地段,还是非常方便的。

15 号线在顾村公园站与 7 号线交汇,这样的话,前往普陀、长宁、徐汇方便了很多。

十四五规划中,以宝山为核心的北上海,对外辐射江苏省近沪地区城市、对内联系中心城及周边新城,宝山将变身成“上海北部地区级交通枢纽”。

而顾村是未来的地区中心,在交通上,也将加强顾村的横向交通路网。

【2】产业方面:顾村目前整个东北部被定为城机器人产业园,是上海电气与发那科合资建设的,上海市级挂牌的八大能制造核心领域园区之一,分量够重,发展顺利的话这就是顾村未来的产业命脉。

【3】商业配套方面:目前顾村已经建成的商业有正大缤纷城、龙湖天街、绿地北郊广场、沃尔玛广场;

龙湖地产的入驻,对顾村板块来说,是一次商业配套的完善。从品牌餐饮到五星级影院、KTV,潮流专柜、主题式娱乐等坚持商业自有,这对周围的消费群体来说无疑是最大的便利。

绿地正大缤纷城设计独特,以商业街形态分布,通过连廊相连接,通过下沉街道,可直接进入轨道交通 7 号线顾村公园站,就非常的方便了。

【4】教育方面:顾村板块有宝山民办华二实验学校、宝山世界外国语学校、顾村中学,总体而言,顾村板块的教育还是相对不错的。

【5】医疗方面:顾村板块有知名的三甲医院-华山医院(北院),也是整个宝山区的最佳配置。

此外,顾村还有一大卖点就是超大型公共绿地的顾村公园,面积比世纪公园还大了不少,每年都有不少人慕名而来赏樱。

顾村的住宅以 2005 年左右的次新房,动迁房为主,户型较为紧凑,300-500W 主力段,挂牌量占比高达 60%(2021年8月份数据)。

两室户型:70 平上下,300 万左右。

两室/紧凑三室户型:80-95 平,在 350 万-450 万。

综上所述,方块给到的综合评分:★★★

顾村在 300-500 万的总价段中,除了学校之外,各方面都显得比较突出,是自住+潜力置换兼顾的一个板块。

在浦西刚工作的白领,由于市区房价太贵,作为上车盘,等到后面再置换,优先考虑地铁附近的小区,来回通勤方便;在宝山本地工作或者父母家在顾村的人士,就近原则。

上大板块

上大板块在宝山区的西南侧, 商品房环绕上海大学而建,是一个城市界面较新的大型居民区。

上大也是宝山区比较接近市区的一个板块,7号线与15号线双线通过,交通便捷。

【1】交通方面:7 号线与 15 号线都经过上大板块,通往浦西市中心与上海西侧城区如长风公园、漕河泾开发区等都比较方便,车程在半小时左右。

从上大出发坐 7 号线,半小时不到就能到静安寺,上大距离城区更近,车程相比顾村缩短了大约 15 分钟。

【2】产业方面:宝山的产业重心在北部的宝钢附近,上大以居民区为主,产住结合的属性弱,上大板块西侧的外环线以外,有一片工业园区。

【3】商业配套方面:上大的配套相比顾村是要弱一些的,有经纬汇、华润万家、沃尔玛等社区商业。

经纬汇商场内部有一家永辉超市,还有海底捞、重庆高老九、喜茶、哈比特汉堡等中西知名餐饮连锁。

上大另一个商业聚集处是上海大学西侧的弘基文化休闲广场和聚丰购物广场,主要服务大学生和西侧住宅区的居民。

7号线大场镇站正在建设中的宝山日月光,开业之后,大概率成为宝山区最上档次的购物中心,对整个上大板块也是一个利好。

【4】教育方面:上大的部分区域还附带九年一贯制的上师大附属经纬学校的学区,以及上海大学附属学校,都属于宝山区二梯队的公办教育资源。

【5】医疗方面:二级乙等的仁济医院宝山分院,可满足居民的日常就医需求。

上大板块,基本都是 2000 年后建造的商品房,住宅性价比较高。300-500 万价格段,挂牌量占比 25%(2021年8月份数据)。

两室户型:55-75 平,300 万-400W。

两室/紧凑三室户型:80-95 平,400 万-500 万。

综上所述,方块给到的综合评分:★★★☆

上大板块在 300-500 万的总价段中,各方面都显得比较突出,是兼顾自住+潜力置换的一个板块。

对于在浦西市中心工作的人来说,对通勤的时间、学区要求较高的应优先考虑,置业在上大是一个不错的选择。当然了,交通的便利性也体现在了房价上,比顾村板块要高出一小截。

杨行板块

板块杨行,位于上海市区北部近郊,宝山区中部,郊外环之间,是宝山区域连接南北东西的重要板块。

杨行原先是宝山区外环外的工业地带,布满了物流产业园区以及宝钢上下游的重工业单位,集装箱卡车横行霸道,给人一种无法安身的感觉。

然而,在万科、招商、绿地等一众开发商经过一整个开发周期的运作下,这片铁锈带居然有了一丝生活气息,这里是宝山除顾村之外为数不多的纯次新住宅社区,属于区域自住的选择。

【1】交通方面:杨行与主城区并不割裂,西侧的南北高架、地铁1号线都是高能级的通勤线路,并且,在交通方面,杨行有一个暴击机会,那就是上海北站。

上海北部枢纽的建设,将极大的提升宝山交通区域能级,这一点其实也是方块我个人观点中,认为真正利好杨行的一大重要因素。

上海作为全国重要交通枢纽,有上海站、上海南站、虹桥站三大火车站。由于这三大火车站地理位置倾向西部和南部,宝山人民要从北边跨越半个上海去南边的虹桥站坐高铁。

上海北站,能有效服务宝山区及周边居民出行,极大缓解了交通的压力,并且与上海虹桥等高铁站一起融入国家高铁网,搭建成更加高效畅达的交通体系。

根据国家发展改革委和交通运输部印发的《长江三角洲地区交通运输更高质量一体化发展规划》:

对于上海北站的定位:上海新杨行站串联长江经济带,连接长三角、中三角、成渝地区,对外交通应发挥好对上海对外沟通有着支撑作用。

【2】产业方面:宝山在产业上是略显单调的,但是未来,利用高铁站建设契机,带动城市转型发展,大型综合交通枢纽对于城市空间结构调整和产业升级具有战略性作用。

十四五规划中的首批特色产业园布局里,宝山也有北上海生物医药产业园和机器人产业园两个重要产业园,而且分布的位置一南一北,产城结合,服务配套足以辐射到整个宝山区域。

【3】商业配套方面:招商花园城、北翼生活广场等中型社区商业拔地而起。

【4】教育方面:区域内目前已成功引入华师大二附中宝山校区、上师大附属宝山实验学校等一流教育品牌资源。

【5】医疗方面:未来由复旦大学附属中山医院托管的三甲医院已列入计划。

宝山区的另外一座大型公园,白沙公园,就在杨行板块北部。

杨行板块,住宅性价比较高。300-500 万价格段,挂牌量占比 56%(2021年8月份数据)。

两室户型:70 平上下,300 万左右。

两室/紧凑三室户型:80-95 平,在 350 万-450 万。

综上所述,方块给到的综合评分:★★★

杨行在 300-500 万的总价段中,各方面优势都不明显,目前依旧是价值洼地。从未来的规划看,各方面都在慢慢补足,适合刚需置业,以及本身在附近工作的人群。

等待未来产业升级和交通枢纽完善之后,必将会给这个板块带来新的契机。

(其它300-500万板块待续中,这整个系列文会cover300万-2000万+)

“我是方块森,教你避开上海买房的坑”

“买房前,一定要先咨询,直接找中介不靠谱;和买房的钱对比,咨询费九牛一毛;买到真正对的房子,避坑增值,才是王道。”

然后,划重点,在上海买房,最需要注意些什么呢?

这大概是,史上最全的文章合集了~!

祝大家都能够买到自住佳,升值快,聚财聚福的好房子。(方便的话,可顺手点个赞;送人玫瑰,手留余香;买房好运降临~)

原文:https://zhuanlan.zhihu.com/p/403365517